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主持人]
主持人：感谢各位领导、业界和媒体的朋友，今天我们的报告会就到这里，我宣布2008年上半年西安房地产发展形势及下半年预警报告会到此结束，谢谢大家！
[2008-07-30 11:49:35]
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800j直播组]
记者：大家好，我是西安房地产信息网报道小组的，很多网友了解到此次报道的盛况，同时也提了一些问题。在此我们想代表网友请教王超处长，当下有些城市房价下跌，但有些城市房价依然坚挺，房地产市场的行情变化太复杂了，作为我们购房者，有时候感到茫然和迷惑，我们如何分辨呢？
王超处长：我们市场主要是以当下需求，成本增加为上涨趋势，而且我们整体来说一直是稳步发展的，另外我们总体规划出来以后，我们城市化要求，进一步扩大城市化的规模，总体来说我们的情况应该是向好的方向发展，但是都应该建立在一系列数据分析和宏观经济面影响下，大体上是这样，但还需要我们认真分析和研究，从而采取对措。
[2008-07-30 11:48:48]
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800j直播组]
记者：大家好，我是西部网西安房产的记者。据有关消息披露，上半年全国70个城市泡沫排行榜中，西安处于第76位，西安房地产信息网总经理赵严先生，您作为专业房产网站的CEO，我想问一下您对西安楼市的走势有什么看法？
赵总：根据西安房地产信息网数据研究中心的调查，08年上半年自主需求占到60%左右，从西安住宅情况看，我们总体判断是年内成平民走势，开发企业由于市场观望引发的销售回落现象，基本采取的是保守定价策略，大幅度追涨不大可能，因此未来西安房价会保持平稳势态。
[2008-07-30 11:47:34]
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800j直播组]
记者：我是三秦都市报的记者。上半年房管部门关于地产开发，还有地震排查都做了很多的应对措施，包括和三秦都市报合办的房屋安全论坛在市场方面都引起了较大反响，我想问王超处长，下半年还有什么措施会促进楼市的部分发展？
王超：我想说房地产发展是多方面的因素。不管我们政府还是媒体都应该加大宣传，随着西安城市的建设，这里会越来越适合人居，另外随着市场的发展，我们政府可以做出一些政策的调整。我们政府部门要提高服务水平，让我们的房屋尽快拿到房产证，尽快促进市场需求。另外我们房地产项目还需要建设水平的提高，包括我们65%的节能项目，还包括关于抗震项目的推动。另外我们要加大信用体系的提高，我们西安目前几年的积累，我想这也是服务于整个市场，不光是开发商，我想这个工作是需要政府主导，企业来唱戏，通过大家一起合作，来把我们市场最终建设成一个持续发展的市场，谢谢！
[2008-07-30 11:46:58]
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800j直播组]
记者：我是华商网的。我想问一个问题，根据上半年市场发展运行来看，我们按照08年的开工项目可能会有所退后，我想提问一下王超处长，如果由于项目不景气开发延期的话，会对市场产生什么影响？
王超处长：我们也做了一些了解，目前来看西安市开发商推后的很少，很多开发商还是按照原来的计划，因为拖的久了会造成资金和成本的增加。现在地震影响是在逐渐调整，另外从国家宏观经济形势下，我们市场已经走入了正常的轨道。
[2008-07-30 11:46:18]
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800j直播组]
记者：我是西安晚报的，我想知道今年楼盘的销售压力非常大，所有开发商都把希望寄托在下半年，我想问两个问题，上半年一方面是受到购房者观望的影响，另外方面是市场的影响，我想问如果购房者观望情绪消迷的话，今年的楼市是否会出现大的增长和爆发期？假如市场继续低迷的话，政府会采取什么举措来刺激市场？我想请李朝东处长回答。
李朝东处长：这是西安的百姓目前最关心的问题，针对这几个受到地震影响的城市都有同样的困惑。刚才各位领导和专家也对这个情况做了一些分析，我个人认为下半年西安市市场关于回暖是肯定的，但强势谈不上，因为西安市的销售始终是一个稳定的增长。刚才建委王处讲了是因为成本高导致了价格不断增长的市场，不是一个投机和投资性强的市场。所以下半年的盘子会重现调整过来。会不会继续消迷下去呢？我认为有可能，如果地震继续晃，肯定会有影响，但是会随着地震的减弱，还是会慢慢走到轨道上。
[2008-07-30 11:44:56]
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主持人]
上是我简单的介绍，我们这个工程也是对整个市场大型宏观数据报告，我们希望和各开发企业和研究部门进行广泛的合作，也希望你们对我们做出大力的支持。今天会议的两项最主要的内容已经完了，下面我们今天来了很多媒体的朋友，我们想留出一点时间来给大家提问，请哪位媒体朋友提问？
[2008-07-30 11:38:26]
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西安房地产信息网总经理赵严]
第一阶段：我们将组建成立专家研诊小组，根据作业阶段从预警预报系统的体系设计及相关系统规划角度，由专家进行系统研诊；
第二阶段：基础作业小组就企业预警预报系统对开发企业有关数据及功能需求进行调研。拟从全市抽取100家大、中、小型开发企业进行问卷及访谈式调查，了解开发企业对于房地产运行及预警预报信息的需求，以指导市场开发建设；
第三阶段：结合建设部、国务院及西安市建设房地产预警预报系统的要求，以及前两个阶段的系统功能及开发需求调查资料，由基础作业小组进行指标编制、模型建立及测试、专家小组研诊，从而形成西安市房地产预警预报系统指标编制的基础作业方案。
第四阶段：根据预警预报系统指标设计，结合现有信息系统功能，在开发过程中我们将进行全程配合西安市房产信息中心，负责对其指标体系、数学模型等的修正调整，以促进指标编制体系的逐渐对应，各需要条件完整。
[2008-07-30 11:37:53]
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西安房地产信息网总经理赵严]
西宇信息咨询有限责任公司及西安房地产信息网研究中心承担了本次西安市房产信息中心关于西安市房地产预警预报系统的数据基础调研、数学模型建立及测试修正、组织专家团进行全过程研诊、指标编制等相关工作。
为了此项工作保质保量的完成，我们经过充分征求房管局领导意见并根据当前此项工作的具体情况，形成此工作开发的基本思路，拟从以下环节开展此项工作：
[2008-07-30 11:36:11]
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西安房地产信息网总经理赵严]
下边由我就西安市房地产预警预报系统指标编制的工作思路及拟开展工作的阶段向大家通报如下。首先很荣幸我们被委托为西安预警预报系统的工作单位。
随着市场的发展，我们也收集了十多年的数据模型。随着西安房地产市场的培育发展，我们已积累和收集了十多年的市场统计数据，各数据间内在关联性已初现，预警预报指标体系就是通过对源于市场的数百个统计项目，筛选出市场敏感度高、关联性强，或即时性好，或前瞻性明显等10余个项目或项目组合。
根据其以往近十年运行的轨迹或项目数据组合之间的比例关系，建立五级量化指标的数值范围，分别显示市场的“异常↓”、“基本正常↓”、“正常运行”、“基本正常↑”和“异常↑”等五种状况。现阶段通过每半年或一年的市场数据读入（随着房地产业信息化程度的提高，逐步过渡到现势性较好的决策信息系统），根据指标数据在指标体系中的分布区间和集中度，可反映市场运行的基本状况，通过对其中前瞻性较好的指标数据研判，可预测下一阶段的市场趋势；而对其中即时性较好指标数据判读，可对当前的市场特点作出评价；对个别离散性指标数据的分析，可提示宏观调控的切入点。从而为房地产企业的市场运作，消费者的投资与消费，政府部门宏观调控的方向、重点和力度，提供参考和依据。
[2008-07-30 11:33:33]
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李朝东]
下一步为了更好的把工作做好，经过我们慎重的研究决定，我们西安市房产信息中心，委托西安西宇信息咨询有限责任公司对预警预报基础调研，数据模式建立，并委托他们及在全西安各专业机构、专业院校组织相关的专家组，对预警预报指标的编制进行各个环节的严诊，形成系统的开发方案。预警预报体系的建设，无论是建设资金，还是建设储备都要求非常高，非常大，希望西宇公司能够发挥自身优势，充分做好市场调研工作，密切与专家组沟通，慎重严谨做好编制体系。
最后感谢各位专家，并感谢今天到场的房地产开发企业，对我们长期以来工作的支持表示深深的感谢！谢谢。
[2008-07-30 11:32:52]
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李朝东]
我简单介绍一下西安房地产预警预报系统指标编制工作的情况。
这一次西安市通过2005到2008年三年的努力，对我们的信息和数据指标一直研究和不断整理，我们现在已经到了第二个阶段，所有的信息数据要升级了，对它进行挖掘，并对他进行专门指标性的归置。作为西安市来说，西安市有强大的支持背景，也有一个良好稳定的房地产市场，所以对工作和后续发展还是有一定优势的。从前期看，国家和建设部要求来看，我们从2006年系统建设并且随着部分系统应用，比如商品房系统应用，我们一直对建设部及相关省厅的数据报送受到了肯定，2007年还受到了建设部的表彰。
[2008-07-30 11:30:08]
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主持人]
谢谢张教授，以上六位领导、教授、专家对08年上半年房地产市场做了系统的概述，我提议让我们用掌声对以上行业领导和专家表示衷心的感谢！决策的正确来源于信息的全面把握，而预警预报系统的建立与否，是一个企业和政府理性科学的标准。下面我们请西安市房产信息中心副主任李朝东先生就西安房地产预警预报系统指标编制工作情况做介绍。
[2008-07-30 11:28:46]
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张宝通]
商品房这一块的市场需求还是非常旺盛的，现在只不过受到深圳房市的影响出现了一些观望。我认为西安下半年出现深圳那样的情况是不可能，房价是会稳定的，甚至可能会更高，尽管涨的不是那么快，交易市场不是那么热，深圳那样的情况在西安不可能出现，深圳炒房比较严重，开发商要清楚，购房者更应该清楚，认清西安的房市，决定自己的置业决策。中国的房地产市场和外国不一样，外国经过了这么久的发展，供需基本满足了，中国的房地产市场还处于起飞阶段，房价上涨的大趋势是会持续很长时间的，和国外的房市是不一样的。如果拿国外的房市分析中国的房市，那就会出问题。我就谈这么多，谢谢大家！
[2008-07-30 11:28:27]
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张宝通]
房地产这一块也是一样，房地产调控打击的主要目标是投机性的。但是这些地方宏观调控，一线城市下跌，但是二三线城市并没有出现。深圳房价下跌对于西安的房价，对于二三线有影响，导致一些观望者等待，导致了西安上半年交易量下降。价格没有下，只是涨幅有所回落而已。我认为西安目前的房市主要还是自住性需求为主，刚性需求为主，随着成本的上涨，它不可能像深圳那样大幅度回落，投资需求并没有那么大。更重要的是长期看，国家整个房市是供不应求的趋势。随着经济增长，人们收入提高，特别是80后子女都要结婚买房，这些需求都是刚性的，观望也只是持续一段时间。目前的观望我认为是国家宏观调控导致的波动，而不是像国外那样的有涨有落，中国的需求目前还是井喷式的需求。我觉得随着整个沿海城市出现下滑，会迫使国家来调整宏观调控政策。目前观望也许会持续三个月或者半年，但是我认为明年就不会这样了。
[2008-07-30 11:27:55]
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张宝通]
大家好！我就国家的宏观调控谈点对西安的看法。
国家宏观调控对CPI，对物价指数重点调控下，对经济发展出现了影响。我认为我们对CPI和物价指数看法过于严重了。目前CPI上涨是全球性的，不仅是中国。而中国是在发展中国家里面，CPI上涨是最低的。我们感觉很强烈的，但是越南、印度、墨西哥、阿根廷这些国家涨幅还要大的多。另外下半年可能出现成本、能源、原材料价格上涨，我们也在做一些调整，这个调整还没有到位，还会推动，这就是国际性的成本上涨对中国的影响。随着经济的发展，对资源的影响也越来越大。我觉得经过多半年，国家会逐步认识到物价上涨是全球性的，如果把控制物价作为宏观调控的第一要务的话，影响中国的发展势头，会带来更严重的后果。当然日本就是因为泡沫以后，调控力度过大，导致这十多年的经济低迷。在这里要给更多老百姓讲清楚，物价上涨是全球性的，物价上涨可能对低收入者的生活产生影响，国家应该采取措施，通过补贴的办法让低收入者生活得以保障，我想下半年国家的政策可能不会像上半年那么严格，会逐步有一些放松。如果继续调控，沿海的经济下滑会导致整个中国的经济下滑。
[2008-07-30 11:21:33]
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主持人]
健康比美丽更重要，房屋的质量比房屋的装修也更重要，这是我们的责任，这是对生命负责，对历史负责。通过刚才张耀院长的精彩发言，我想未来抗震技术的应用应该成为楼盘的新卖点，下面请陕西省社会科学院经济所张宝通所长给我们做西安市房地产发展环境的研究报告，有请。
[2008-07-30 11:12:14]
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张耀]
95年大家知道，日本阪神发生了6级地震，死了很多人。但是今年日本又发生了7.2级地震，现场报道是试问10人，最终死亡人数不会超过100人，究其原因，除了场地条件不一样外，人口密度不一样外，形成这么大的差距，从6000多到100，应该是日本本身的抗震标准比较高。我们国家建的房子50年允许10%的超越8度，日本允许有一半地震超过。东京地区可能30年有一个8级地震，那么这里必须30年内都有8级抗震幅度。唐山地震以后，松潘也发生过地震，可能西安很多人都记忆犹新，四川地震的特点是时间很长，两个月以上，但是影响力有限。西安现在最怕的是欧亚地震带，就是国家东西走向的地震带，如果这个地方地震了发生以后，那对西安的影响有可能就是灾难性的。所以我们应该更关注我们身边的地震。
根据资料显示，日本就是提高建筑工程设计标准，提高房屋抗震安全度。统计资料显示，地震中大约95%的人死亡是由于建筑物倒塌引起的，所以建筑物的安全是这样的。另外一方面建筑物里面有一些物品比建筑物本身还要高，所以提高建筑物安全是长久之计。关于预报技术相对比较先进的日本，地震中有3中波，一种是压缩波，一种是剪切波，还有一种规律波，因为P波比S波走的快，日本人就利用时间差，在日本当地提高了10秒钟进行了地震预警，他可以使所有的交通工具停下来，让室内人员可以快速躲起来。如果我们国家解决了地震预警，那么地震对西安的影响可能也是几十秒。因此，我想开发商在提高房屋安全性能的同时，也可以把隔震功能作为一个卖点，面对日益理智的客户群众，一味追求低价格也不是最好，我想我们的房子应该是优质优价，还有一个造福民众的方向发展，我想才是西安市房地产企业不断壮大的利益之终，谢谢大家！
[2008-07-30 11:11:22]
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张耀]
第二，很多开发商和住户和我讲，我现在自己想盖房，我想盖的再安全一点。汶川那样的地震，我们有没有可能不倒。实际上按照2001版的规范，里面已经有一些措施，我们引进日本的隔震和消震减震。通俗地讲，就是楼板下面设置一个隔震层，它有减震的作用，消耗地震所产生的能量。本来是左右摇摆，现在是平度晃动，这样的房屋就不易出现晃动，更不会倒塌。使这一块的物品也不会倾倒。本次5.12以后，我们会以前做过的试点进行回访，有一个隔震建筑完好无损，而周围的建筑都有不同程度的损坏。因此要进一步提高建筑物的能力，在新建的房屋中推行隔震和减震技术。在日本我有幸参观了世界上最大的抗震减震台，可以模拟不同地震，还有8、9、10度，不同加速度进行模拟。日本的隔震、减震技术在实际生活中应用的非常广泛，我们想更进一步提高隔震的能力，应该向日本学习。
有人就会问，你说的这么好，到底在建筑过程中会花多少钱？作为一个多年研究抗震设计的单位，这十几栋建筑都是2001版以后建造的，但是市场应用相对萎缩了，主要原因是成本。以前在8度区，抗震规范规定只能建到6层。采用了技术隔震以后，8度区可以建到7层，土地费用就减下来了。虽然隔震层增加了费用，但是开发商总体成本没有增加。但是新的住宅规范出来以后，新的楼盘7层以上必须设置电梯。关于这方面的价格问题，我们院初步调查，多层在50元左右，高层应该在70。因此5.12以后，我们西安市的开发商应该从单纯追求利润率方面转变过来，变为如何提高建筑工程的品质，或者是提高建筑工程的安全性。抗震安全应该摆再一个相对重要的位置，我想本次汶川地震以后，西安房地产业的老总和公司都捐了不少钱，但试想一下，如果把抗震楼盘品质提高一下，把震后救灾改为震前减灾，那么社会效益会大大的提高。
[2008-07-30 11:10:51]
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张耀]
唐山地震大量倒塌的就是砖房，因此一些住户和开发商对高层的住宅产生了怀疑。对这种心情我们是理解的，根据建筑标准的分类，我们现在住的属于乙类，根据抗震设计规范，西安市有8度设防区，国家地震局规定的。西安规定的抗震标准就是小震不坏，大震不倒。也就是说所有按照抗震规范设计的，按照设计图纸施工的房屋，抗震目标一样的。当然这个必须按照图纸来施工，因此房屋安全度大体相当，基本一致。
那么为什么很多人感觉到高层晃动比较厉害？除了提到远震影响外，这个周期容易和高层产生共振，矮一些的房子自震周期比较短。从建筑物来讲，多层砖房抗震性能比较差，规定允许的值比较小。而高层建筑都是钢筋混凝土的，抗变形能力远远高于多层建筑。所以出现大的位移很严重，如果多层砖房达到到高层位移，那它就倒的一塌糊涂了，它所允许的变形能力比较小。西安市不到小震，框架剪力墙不会出现裂变，个别就是粉刷墙出现开裂，瓷砖和石材脱落。因此只要我们房产开发商开发的房子经过了正规设计单位的设计，严格按照基建程序办事的，我们开发商开发的房屋性能是有所保障的，10度的话西安市房子会倒的比较少，我们的房子安全性还是有保证的。
[2008-07-30 11:10:31]
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张耀]
一是汶川地震使西安一些建筑物产生了一些损坏，原因是什么？西安的这些建筑的性能到底怎么样？这一次的汶川8级地震，震中烈度是11度，震源深度是14度，和唐山大地震基本差不多，形成的断裂带是300度，就是平常所说的龙门山断裂，是300公里，这个一次性达到了185公里，后来断裂带像东北方向延伸，最后是300公里，震中波及到西安市是5到6度，西高新这个方向稍微重一些。但是我们也调查了一些资料，西安临潼和北郊的草滩烈度都超过了6度。
咱们国家的抗震规范是1974年开始有的，74年以前我们国家没有抗震规范，就是延续苏联的老方法计算，1974年以后，我们国家做了自己的抗震规范，有74版，有89版，现在使用的是2001版。汶川地震的烈度是11度，震中烈度比西安高了5、6度。两度以内属于远震影响，地震波传过来以后，有高频和低频，因为覆盖度厚了以后，有一些滤波作用。因此一些高楼建筑物出现了不同程度的损坏，西郊有一个钢筋混凝土烟囱直接就折断了。许多高层之间的填充墙出现了裂缝。在一些地方不需要这么多剪力墙，在填充强和墙梁之间本身就出现了一系缝，比较严重的一些是砖墙上出现了裂缝。像北郊有一个餐馆填充墙出现了裂缝，这个裂缝也是地震时出现了标志性裂缝，另外一方面是墙体上的瓷砖脱落。
[2008-07-30 11:10:06]
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张耀]
各位来宾，非常有幸受到邀请来这里。今天5月12日，汶川发生了震惊中外的大地震，这一次地震波及的范围之广和强度之高是新中国成立以后前所未有的。部分建筑物受到了一定损坏，导致一些住户出现了恐慌症，我曾经走访了汉中、宝鸡、安康一些地区，很多人对房屋出现了置疑。一些住户认为，像汶川这样的地震波及到陕西以后，我们的房子到底会不会坏？有的和开发商之间也产生了一些矛盾。对于住户的这些问题，我从三个方面谈一些我的看法。
[2008-07-30 11:08:18]
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主持人]
不可抗力，汶川地震使我们真的感受到了地震对市场，特别是房地产市场的影响，我们确实在销售中都已经看到了。专业的事还是让专家来给我们解说，下面有请西部抗震勘察设计院院长张耀做出解说。
[2008-07-30 10:45:44]
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李宇兵]
本次08上半年西安房地产市场发展及下半年预预警报告及上半年西安商品房预警分析报告在此在各位将主要观点发布如上，更多详细内容请从手中的报告资料中进行了解，或登录西安房地产信息网市场分析频道进行了解，谢谢大家!
[2008-07-30 10:40:39]
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李宇兵]
从购房者置业关注的配套情况：63.2%的受访者最希望社区配套有超市，其次各有26%左右的受访者关注幼儿园及餐饮配套。其它配套关注度由高至低依序为：儿童乐园、休闲娱乐、图书馆、服饰、诊所、会所等。
对于房屋结构的需求结果调查显示：77.2%的受访者选择平层住宅，其次13.1%的受访者选择复式住宅，而选择错层、跃层的人所占比例甚微。随着复式住宅在西安的逐渐引入，越来越多的人开始接受并喜爱这种结构的住宅形式。
从置业者关注的楼宇智能化设施情况来看，住户关心度最高的智能化设施有宽带入户、防煤气泄漏装置，关注度均超过50%，其次选择住户紧急求救报警系统的人群比例占到46.3%，其余各项由高到底排序为小区红外线安防、电视监控保安系统等，结合本次调查与上年度调查可以看出，受访者对社区内生活的安全性仍最为重视。
[2008-07-30 10:39:51]
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李宇兵]
9、对建筑类型的选择来看，调查数据显示：53.2%的受访者置业建筑类型选择小高层普通住宅，其次24.9%的受访者选择高层住宅，选择多层住宅的人群占到15.8%。
地震后两周西安房地产信息网对购房者对高层建筑的意向购买比例调查尚不及15%，而后期随着政府、开发企业、媒体等对于地震知识的宣传，目前置业者对于高层建筑的质量疑惑已经明显消解。
10、对车位的需求调查显示：18.3%的受访者明确表示需要购买一个车位，其次10.9%的受访者明确表示车位选择租的方式，45.6%的受访者明确表示不需要车位，25.2%的受访者表示将来有可能需要。
[2008-07-30 10:39:12]
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李宇兵]
从购房选择房型的调查结果来看：33.9%的受访者选择2室1厅1卫的房子，其次25.8%的受访者均选择3室2厅2卫的房子，另有各约10%左右的受访者选择购买2室1厅1卫及3室2厅1卫的房子，选择其余户型的人群比例较为分散。
受访者对置业面积的综合选择情况来看选择购房面积在60-110平方米的人群比例占到77.7%。
[2008-07-30 10:37:01]
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李宇兵]
对置业者计划购房单价的调查显示37.5%的受访者计划购房价格为3000元/平方米以下，其次28.3%的受访者计划购房房价格水平为3000-3500元/平方米，18.7%的受访者计划购买的房价水平为3500-4000元/平方米。总体可承受房价在4000元/平方米以上的人群比例为15.5%。
对置业者可承受的购房总款调查25万元以下的人群比例占到38.3%，其次25-30万元之间的人群占到22.6%；其次为30-35万元的人群比例占到15.3%；其余随可承受的购房总款区间攀高，受访者人群比例逐步下降，总计可承受购房款在35万元以上的人群比例为23.8%。
[2008-07-30 10:36:25]
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李宇兵]
3、房价情况：对受访者对未来三年西安房价走势调查情况显示，70.3%的受受访者认为楼市价格将保持在5%左右小幅波动，同时以10%为界限，认为楼市将大涨及大跌的人群比例仍然不在少数，此类分歧也表明了受访者对于楼市价格走向仍然存在一定的迷茫。
4、置业关注因素：受访者中22.5%的人群购房最为关注的因素为价格，其次17.6%的受访者最关注因素为建筑质量。汶川512大地震以后，楼市对于房屋的关注重新回归其本真，即建筑质量，从本次受访者中对于建筑质量的关注度已经上升至第二位即可明显看出这点。
[2008-07-30 10:35:29]
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李宇兵]
一、基本资料：本次调查受访者中25-40岁之间的人群比例为71.9%，该比例较07上半年调查中受访人群比例高出近4个百分点，表明置业人群已开始趋于年轻化。同时受访置业者中人群中已婚人士占到66.6%，大专以上学历占到82.5%。
二、受访进需求特征：56.8%的受访者均有过一次以上置业经历。从受访者置业目的来看，65.2%的受访者置业目的为改善居住环境；12.3%的受访者无住房不得不买；9.8%的受访者为结婚购房。投资人群比例为7.6%，较上年人群比例回落约3个百分点。
[2008-07-30 10:34:56]
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李宇兵]
接下来向大家介绍西安房地产信息网于08年6月底至7月初进行的西安商品房购买意向调查结果，本次调查区域为城六区，调查方式上我们采用随机抽样、街头访问、购房目标客户调查，辅之以逻辑甄别过滤。鉴于时间关系，在此我仅摘取调查中主要观点与各位分享。
[2008-07-30 10:34:35]
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李宇兵]
1、宏观调控还会继续，但不会直接针对房地产行业；2、下半年房地产市场开发将迎来放量过程；3、买方市场开始走出观望，积极入市置业；4、楼市走出调整，运行更趋理性、健康；5、下半年房价仍将保持平稳走势，楼市品质的综合升级将成房价的主要拉升力；6、土地市场交易放缓；7、地根银根“双紧”政策将加快楼市优胜劣汰进程；8、“90/70”政策对商品房供应结构的调整作用进一步显化。
[2008-07-30 10:34:00]
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李宇兵]
五、08下半年西安商品房市场走势预测。伴随买方市场需求与市场供应的不断磨合对接，西安房地产市场于2008年已进入调整期，基于目前西安房地产市场的发展状况及运行环境，西安房地产信息网数据研究中心对08年下半年房地产市场发展提出如下预测预警。
[2008-07-30 10:33:23]
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李宇兵]
（三）别墅物业供应回落，销售仍处强势：08年开发企业别墅推盘力度及项目新增供应方面已经明显不及07年，目前可开发用地已日渐稀缺，由此使得西安别墅市场的开发热度于08年开始降温。
（四）商铺物业：07上半年西安商铺物业施工面积244396平方米，较上年同比下降27.9%，竣工面积188245平方米，较上年同比下降45.8%。商铺市场开发量较上年同比有所回落。07上半年西安商铺物业销售面积205820平方米，较上年同比回落9.6%。
[2008-07-30 10:32:06]
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李宇兵]
（二）写字楼市场：开发仍显低靡，销售逆市而上。08上半年写字楼物业开发量与上年同比仍不景气，施工面积较上年同比下降5.91%。占到商品房总施工面积的3.6%。
写字楼市场销售面积则达到125613平方米，反较上年同比增长44.54%。基于西安宏观经济运行情势的良好，以及西安区域城市功能的变化诸如市政北迁拉动区域办公市场有走高之势，对写字楼市场的需求在一定程度上带来刺激。
[2008-07-30 10:31:23]
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李宇兵]
分物业市场走势来看：(一)住宅市场总体呈现价滞量跌的运行特征。上半年西安普通住宅销售面积总计2796969平方米，较上年同比下降20.9%。其中90平方米以下住宅交易套数占总交易量的比重达44%，较上年该比例提高了10个百分点；平均单套户型成交面积为98.7平方米，较上年减少了5.8平方米，下降比例为5.6%。“90/70”政策的影响力正逐步显现。
[2008-07-30 10:28:37]
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李宇兵]
商品房市场开发：连续五年来西安商品房开发量逐年保持30%-40%的大幅增长走势，但08上半年市场开发开始回落。上半年商品房市场施工面积457.68万平方米，较上年同比回落4.26%；2008年上半年西安商品房销售面积317.58万平方米，较上年同比下降18.37%，市场销售的回落与买方市场的持续观望情绪直接相关。
总观08上半年各月市场销售情况，2月份至4月份销售面积同比均保持下跌走势，但跌幅逐步减小，表明市场回暖走势已然凸显，而进入五月，受汶川大地震影响，商品房销售量再次大幅下跌，跌幅达33.96%，同时6月份虽然地震对楼市的影响渐渐消弥，同时开发企业积极推盘，以活动促销等方式力图暖市，但市场销售仍显乏力，6月楼市销售面积同比跌幅仍达35.72%。
[2008-07-30 10:27:46]
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李宇兵]
宏观政策环境方面08年上半年是房地产调控政策的深入落实年，虽然国家未有大的新政出台，但已有政策尤其金融、土地政策的深入推进，使开发企业的市场运营压力愈渐加大。
综合来看，08年上半年西安经济运行向好，城市规划建设稳步推进，宏观政策对楼市的规范作用愈见显化，将进一步推进西安房地产市场的深入、健康发展。
[2008-07-30 10:27:13]
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西安房地产信息网研究中心总监李宇兵]
各位领导、各位嘉宾，大家上午好!我的报告将分为两个部分向各位进行介绍，第一部分是“08上半年西安房地产市场发展及下半年预警报告”；第二部分是“08上半年西安商品房市场购买意向调查报告”部分。
首先我进行第一部分的报告阐述：经济、政策等宏观层面发展对房地产市场的运行起着决定作用，08上半年全市实现生产总值936.56亿元，比上年同期增长16.1%。全社会固定资产投资累计完成873.57亿元，比上年同期增长40.1%。全市经济保持了平稳较快发展的良好态势。
[2008-07-30 10:25:56]
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主持人]
感谢王处长的讲话，处长提出了两点希望，一是正确导向，二是做好产品。这的确是每个公民、每个企业、每个组织的责任。前面三位都是我们行业的领导，下面就是一些研究机构。第一位有请西安房地产信息网研究中心总监李宇兵发布2008上半年西安房地产市场发展及下半年预警报告。
[2008-07-30 10:25:26]
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王超]
最后我谈两点希望：一是我们今天到会的有媒体和开发商，我对媒体提几点建议，总的来说我们中国的消费还处于不是很成熟的阶段，在这个过程中，我们媒体经常会起到一个推波助澜的作用。我们媒体应该分析我们西安市应该处于什么情况，和其它房地产市场有什么不同，他们大涨大跌，我们会不会？他们 投机行为厉害，我们多不多？要客观分析我们的市场并讲给老百姓。
第二，希望开发商要练好内功，做好产品。从现在的情况来讲，真正好的开发企业楼盘也是照样卖的，希望大家安排好自己的开发建设，包括销售，不要出现因为一些失误而造成一些不必要损失。随着我们的法制建设推进，我们老百姓的维权意识是越来越强，希望开发企业把自己的楼盘建设好。谢谢！
[2008-07-30 10:24:24]
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王超]
二是成本增加是房价上涨的基础动力。刚才也谈到了我们成本增加，利润空间并无大的变化。三是西安市的辐射带动力加强，周边地区比如陕北的人大量到西安来买房。另一方面是城市建设的带动作用。西安市从03年开始，城市建设迈入大发展，城建投资近几年均突破了100亿的规模，西安的城市骨架不断拓展，城市基础建设水平不断提高，城市建设带动了城市经济发展，同时也带动了房地产发展。
房地产业是房地产和宏观经济联系非常紧密的行业，如果国家的宏观经济得到的稳步发展，西安市的经济也会得到稳步发展，从目前宏观经济面来讲，整体还是不错的。如果国家经济稳步发展的话，西安市的经济也会持续发展。西安市的房地产市场一定能够保持比较稳步发展的态势，虽然去年下半年出现了增幅偏态的情况，但就目前形势来讲，下半年稳步发展的仍将是市场发展的主要基调。
[2008-07-30 10:23:47]
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王超]
下面我想讲一下西安房地产市场目前存在的问题和机遇。目前从开发建设来讲，西安房地产市场主要面临几个问题：一是老百姓持币待购的情绪。二是随着原材料价格的上涨，CPI居高不下，房地产建安成本上涨非常快。三是受到宏观政策的影响，开发企业资金取得困难，因为国家的准备金率达到了历史新高，这也对我们是不利因素。四是劳动成本增长的原因。现在我们存在两方面的劳动力问题，一方面汶川地震以后，四川的民工大量返回，另外一方面高素质技术工人的需求得不到满足。从我个人观点来讲西安房地产市场面临的机遇和有利的方面。一是我们的需求，西安市的住房需求以自住刚性需求为主，投资、投机较少，加上近几年城中村、棚户区大量改造，这使我们的购房刚性需求占到了很大比例。这里我们和南方城市有很大的不同。
[2008-07-30 10:23:28]
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王超]
根据目前房地产企业开发建设的情况来看，我市上半年房地产开工面积突破600万平方米，投资额达到了249亿，均创历史新高，市场销售比去年略有回落。诸多一线城市出现了房价明显回落的态势，以及西安市房价去年上涨速度加快，引起西安市民降价预期进而产生了观望情绪。
二是汶川地震对西安的影响，震中虽然在四川，但是受到影响比较大的还有甘肃和陕西。地震发生后的几个楼盘，高层几乎就没有人买。但目前人们对于余震的反应已经逐渐减小，从部分现象可以看出，地震影响在逐渐减退。
[2008-07-30 10:14:53]
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主持人]
感谢段处长的精彩发言，我相信下半年西安房地产市场也会像段处长所言有一个新的活力。作为西安市宏观管理的环节，具体部门上半年的情况如何呢？下面有请西安市建设委员会房地产开发处王超处长对上半年西安城市规划建设及房地产开发方面的情况进行介绍，有请王处长。
[2008-07-30 10:13:46]
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段力进]
四是要加强房屋权属登记政策。
五是要大力推对二手房信贷的业务。配合金融机构推出更加优良合理便民的房地产金融产品。为我们的二手房和整个市场提供一个更良好的资金环境。通过以上各个措施的逐步落实，促进我市房地产市场进一步活跃，目的使广大的群众住房条件得到进一步改善。
同时我局在下一步工作中对住房保障的制度落实也将加大力度，相信在我们和房地产业界朋友们的共同努力下，西安房地产市场将爆发新的活力。最后感谢大家长期以来对我们工作的支持，谢谢大家！
[2008-07-30 10:13:08]
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段力进]
二是继续开拓创新，探索科学的管理模式。我们建立完善房屋交易、网络管理系统。目前在房屋预售这个环节，我局已经实现了商品房交易合同网上备案。下一步我们将完善住房二级市场合同备案的软件和系统。另外我们将大力推动物业市场的发展。由于房改房上市以后，将来会成为二手房交易的主力，那么在这个交易的过程中，物业管理目前是一种障碍。有一些单位和优惠政策，使我们的房改房受到了一些阻碍。从省市政府目前大力推行的，就是把我们的物业管理推动市场，这个必将促进二手房市场的发展。
三是加强市场监管，规范行为，尤其是加强对中介企业的管理。目前我们和工商联合，对市场的管理基本达到了规范，但是还有一些不足以让我们的群众认可。下一步我们要通过管理制度的完善和管理措施的加强，进一步推动中介市场的发展。
[2008-07-30 10:12:42]
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段力进]
基于上半年购房者对于房价回落的观望及地震对于市场持币待购情绪的加重，房管局与开发企业、媒体、研究机构等市场各方的共同努力下通过各种渠道以信息对购房者进行引导，进入6、7月份西安商品房市场销售已经开始重新表现为升温态势，相信在我们持之以恒、共同努力，西安房地产市场仍将重新爆发活力。
下半年作为房管局而言，我们将按照继续贯彻落实国务院、建设部等市场政策，自觉按照党的“十七大”会议精神，采取有效措施，加强对房地产市场的监控和引导，推进我市房地产市场继续保持持续、健康、稳定发展。
一、继续加大现象力度，加强市场引导，充分发挥房地产行业协会以及网络、报纸、电视等媒体的宣传作用，继续正面加大宣传。定期发布房地产的信息，正确引导市民理性消费。
[2008-07-30 10:12:13]
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段力进]
上半年二级住房市场的情况是这样的，07年二手房办证门槛降低，对二手房市场的交易放活起到根本的推动作用。512以前，二手房市场要比去年有很大的发展，去年上半年二手房市场交易面积不足40万，但是今年已经达到了96.98万平米，比上年同比增长高出了26.7%。上半年房屋权属登记面积比去年增长了一半，同时房屋办证率达到了11%，比去年提高了6个百分点。但作为08年上半年二手房市场同样受大环境影响明显，二手房置业者市场观望情绪较为浓重，从价格走势来看，西安目前二手房市场的价格受商品房市场的影响明显，与上年年底的价格水平相比，同样表现为平稳走势，但从市场交易来看，利好因素与不利因素相抵，上半年二手房市场交易量与上年同比基本持平，与上年相比未能如预期表现出明显增长过程。
[2008-07-30 10:11:44]
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段力进]
从上半年房价走市来看，我市的商品房销售和投入量都呈现了4年来首度回落的态势。在07年下半年，西安房价上涨速度较快，迅速升至历史高位，而进入08年，尽管市场上销售量回落，但是价格并未出现下滑的趋势。二季度以后全国一线诸多城市房价纷纷下降，但从西安市场来看，尽管市场销售较上年明显回落，但房价并未表现出下降态势，价格走势平稳。从历年西安房地产市场的发展情况来看，运行相对稳健，同时买方市场以自住型需求为主，统计数据显示：总体08年上半年西安城六区房价与去年年底的价格水平基本持平，达到3995元/平方米，涨幅为2.35%。深圳的房价由于在政策领导下，去年下半年飞升的很高，回落的也很快，但是西安市在这方面自我调节的能力相对强一些。因此整体来看，我市的房价波动较小，有数据现实，我市城六区的房价增幅较缓。
[2008-07-30 10:10:59]
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段力进]
受多方面的影响，我市上半年买房市场观望情绪浓郁，第一阶段是512以前，主要在于由去年底以来，购房者对房价回落预期所引发的观望，引发了较强的观望情绪。第二阶段是512以后，随着地震的发生，引起了全国，部分一线城市房价有所回落，使得购房者的观望情绪进一步加重，由此在很大程度上对楼市销售产生了明显的抑制。根据我们房管局商品房合同备案统计数据来看：上半年商品房销售面积为317.58万平方米，较上年同比下降18.37%，上半年西安商品房市场销售呈现四年来首度回落走势。
从住宅市场销售来看，上半年西安普通住宅销售面积总计将近280平方米，较上年同比下降20.9%，占商品房总交易面积的比例为88.1%，而相对于去年上半年来看，普通住宅占商品房总体交易面积的比重高达91%，较去年同期回落近三个百分点。08年上半年住宅市场销售金额为1195084万元，较上年同比回落6.11%。
[2008-07-30 10:10:18]
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段力进]
半年的时间很快过去了，但是在我们的心里，这是不寻常的半年。随着国家调控政策的实施，尤其是经历了512汶川大地震的洗礼后，西安楼市的发展状况到底怎样？下半年的发展走势还将如何？这些问题相信始终萦绕在大家的心头，这次建委和我们西安市房管局共同主办的这次2008上半年西安房地产市场发展及下半年预警报告会其目的就是搭建一个沟通交流的平台，在此一同研诊08上半年楼市发展以及过程中存在的热点及焦点问题，为我们的市场把脉，下面我将我们掌握的情况给大家做个介绍。
[2008-07-30 10:02:21]
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段力进]
各位来宾：大家好！很抱歉，我局主管领导因有其他公务未能到会，委托我代表西安市房屋管理局向到会的各位来宾表示衷心的感谢！
[2008-07-30 10:01:17]
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主持人]
房地产市场发展与宏观经济的运行状况息息相关，从何处长的发言中可以看出上半年西安宏观经济仍然保持了平稳较快发展的良好态势，为西安房地产市场的发展提供了一个良性的经济发展环境。感谢何处长的上半年宏观经济形势报告，下面有请西安市房屋管理局产权市场处段力进处长做西安上半年房地产市场的发展情况及下半年重点工作开展的主题发言。
[2008-07-30 10:00:20]
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何秋和]
再简单说一下财政收入。财政收入也有增长，上半年完成了242.77亿元，实现地方财政是76.16亿元，同步增长32%，同比增长都提高了1.8个百分点。另外居民存款也持续增长，城乡居民收入快速增长，取得比较好的成绩。农村居民现金收入是2874亿元，比去年增长了32.2%，这个增幅超过了城市居民的增幅。再就业工作里面也取得比较好的成绩，截至6月底，全市新增就业6.6万人，其中40、50人员再就业是8800多人。西安市上半年的经济情况就说这么多，谢谢大家！
[2008-07-30 09:59:19]
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何秋和]
一、基本情况：全市经济保持平稳较快发展的良好态势（一）夏粮喜获丰收，农业结构进一步优化（二）工业生产稳定增长，运输邮电业持续发展。上半年工业总产值也是917亿元，比去年同期增长26.3%，工业增加值同比增长19.6%。工业增长表现在几个方面，一是重工业发展比较快，重工业产值增长了29%，比全市水平高了3.3个百分点，另外一方面是装备制造业增加也比较明显，同比增长23.6%；第三方面是衔接比较好，同比提高了1.5个百分点。
经济增长速度也促进了邮电运输业的快速发展，增幅都比较大。固定资产也增长比较快，上半年完成固定资产增幅提高了3个百分点，比去年提高了1.3个百分点，我市投资保持了强势发展，6月份抗震救灾，加快速度和力度，投资增速又进一步上涨。另外在投资里面，商品房销售面积受地震影响比较大，销售面积回落。上半年我市商品房销售面积是321万平方米，同比增长3%，1—5月份比去年同期大幅度回落，去年西安房地产房价飙升，到了2008年观望气氛比较浓厚，销售不如去年。
另外5.12地震发生以后，高层晃动比较厉害，墙面也产生一些裂缝，房子都存在一些问题，消费者对高层楼房产生了一些恐惧心理，甚至出现了一些已售房屋的退房现象，从而抑制了购房积极性。去年6月份销售了一百多万，今年还是销售了一百多万，量没有下降，但是增速受到了影响。
下面我讲市场销售仍然较旺，上半年汶川地震对我市消费者市场产生了一定影响，但是在价值经济，新农村等诸多因素有利带动下，上半年零售总额是550万亿元，扣除物价因素，实际增长达到了16%。针对这几个特点，一是城乡的市场同步发展的，市区还比较好，但是县以下的商品房销售达到了25.3%。还有热点类商品持续增长，上半年批发零售企业，书报、杂志销售增长比较大，增长33%，金银珠宝类也增长了33%，日用品销售类增长了34%，化妆品这些销售增长都比较大，汽车销售增长了62%，办公销售增长了70%，这都是一些大众商品，拉动了全市消费品的增长。
[2008-07-30 09:57:48]
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何秋和]
各位嘉宾，大家早上好！下面我向大家汇报一下西安市上半年经济运行的态势。今年以来，在国际国内很多不确定因素的大背景下，另外还发生了汶川地震，但是市委、市政府带领全市人民，坚持一手抓抗震救灾，一手抓经济发展,全力以赴，共克时艰，国民经济继续保持平稳较快发展态势。据初步核算，上半年全市实现生产总值936.56亿元，比上年同期增长16.1%。其中：第一产业增加值45.43亿元，增长6.1%；第二产业增加值417.85亿元，增长17.6%；第三产业增加值473.28亿元，增长15.7%。
[2008-07-30 09:57:08]
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主持人]
出席本次研讨会的还有西安房地产市场的开拓者、实践主体—230余家开发企业、10家品牌二手市场代表及8家房产金融企业的同仁们，欢迎你们的到来!
进入2008年，全国经济的有关宏观调控政策频发，自然灾害突袭，房地产市场亦波动起伏，那么，上半年来我们西安的整体经济形势如何？有请西安市统计局投资处何秋和处长就08年上半年西安宏观经济行形势作主题发言!
[2008-07-30 09:42:57]
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主持人]
本次到会的媒体嘉宾有三秦都市报副社长黄怡、三秦都市报社长助理罗荣燕、西安人民广播电台台长张海鸣、西安人民广播电台资讯广播副总监宋东风、华商网总经理蔡国栋，以及西安晚报、华商报、三秦都市报、中国房地产报、陕西电视台、西安电视台、西安人民广播电台、西部网等多家媒体机构，在此对他们的到来深表谢意。
[2008-07-30 09:42:23]
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主持人]
首先请允许我介绍一下出席本次报告会的行业领导及嘉宾他们是：西安市建委房地产开发处处长 王 超西安市房产信息中心副主任 李朝东西安市房管局产权市场处副处长 段力进西安房地产交易管理中心主任 孟周济西安市统计局固定资产投资统计处处长 何秋和西安市物价局信息中心主任 吉 农西安市物价局房价处处长 何小菱长安区房产管理局局长 贺金田长安区房产管理局市场管理科科长 张 建西安市工商局双生分局建筑房地产市场管理所副所长 马良艳陕西省商业联合会秘书长 刘 雪中国建设银行信贷部主任 汪雅丽出席本次报告会的专家、教授有：陕西省房地产研究会会长 王圣学陕西省城市经济文化研究会会长、陕西省社会科学院学术委员会副主任 张宝通西部建筑抗震勘察研究院院长 张 耀西安交大房地产研究所所长 杨东朗西安交通大学建筑系主任、高级建筑师 许 楗
[2008-07-30 09:40:00]
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主持人：西安房地产信息网总经理赵严]
尊敬的各位嘉宾、同仁们，尊敬的各位专家，尊敬的各位领导，女士们、先生们，大家上午好!
2008上半年西安房地产发展及下半年预警报告会现在开始!我是西安房地产信息网总经理赵严，受本次报告会主办方委托，主持本次报告会。
[2008-07-30 09:36:05]
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800j直播组]
参加本次报告会的领导和嘉宾已经陆续到场，“2008年上半年西安房地产发展形势及下半年预警报告暨西安房地产预警预报系统指标编制新闻发布会”即将开始。
[2008-07-30 09:13:04]
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800j直播组]
本次“2008年上半年西安房地产发展形势及下半年预警报告暨西安房地产预警预报系统指标编制新闻发布会”由西安市房屋管理局西安市房产信息中心主办，西安房地产信息网 (www.800j.com.cn) 西安西宇信息咨询有限责任公司承办。协办单位有西安市统计局、西安市物价局、陕西省房地产研究会、西安市工商局双生分局。
[2008-07-30 08:57:03]
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800j直播组]
今天是2008年7月30日，2008年上半年西安房地产发展形势及下半年预警报告暨西安房地产预警预报系统指标编制新闻发布会即将在西安城堡大酒店永宁殿盛大启幕。西安房地产信息网将对本次发布会做全程在线直播，敬请各位网友关注！
[2008-07-30 08:41:10]
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